房地產(chǎn)調(diào)控與信陽珍珠巖

猛一看，標題似乎有嘩眾取寵之嫌; 房地產(chǎn)調(diào)控是當下中國熱門的話題，幾乎成為全國每一位老百姓的飯后必需的談資。信陽珍珠巖是《公安部65號文》之后中國建筑保溫材料領域熱門的話題，幾乎成為全國每一位保溫材料行業(yè)從業(yè)人士的酒后必需的談資。兩者放在一起，風馬牛不相及！但是聰明的讀者會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控決定著其上、下游產(chǎn)業(yè)鏈上60多個行業(yè)的生死存亡，更決定著隸屬于建筑保溫行業(yè)的珍珠巖行業(yè)，作為中國現(xiàn)今探明儲量大的信陽珍珠巖猶如一條繩子上的螞蚱，覆巢之下，焉有完卵？

作為國內(nèi)許許多多珍珠巖從業(yè)者中的一員，也無時無刻不在思索著房地產(chǎn)調(diào)控的方向，思索著信陽珍珠巖的路在何方！首先我們先來看中國未來房價的走勢問題，談一談個人的淺見薄識。

在我看來，說到房價的影響因素必須從房子的屬性講起。大家都知道,每個房子都有兩個證：產(chǎn)權(quán)證和土地證，產(chǎn)權(quán)證代表了房子的商品屬性，而土地證代表了房子的壟斷屬性。那么房價就與這兩個屬性息息相關(guān)。

首先我們來看房子的商品屬性，既然是商品，就離不開市場，目前的市場有幾大特點：第一，貨幣政策：美元貶值，各國都在狂印鈔票（各國都為了使自己的貨幣不升值，影響出口繼而影響就業(yè)和社會穩(wěn)定），全球貨幣發(fā)行泛濫，原材料價格飆漲，中國的鋼鐵，石油等資源面臨著輸入性通脹問題；CPI高漲不下，人民幣對國內(nèi)貶值，為了在這個負利率（存款利率趕不上CPI）時代使自己的錢袋不縮水，在中國目前資本只有兩條出路：投資實體經(jīng)濟（說俗點就是做生意）、吹大資本泡沫（投資股市及房地產(chǎn)），但是看看中國的制造業(yè)及高科技產(chǎn)業(yè)的人都知道，中國的核心競爭力和自主知識產(chǎn)權(quán)很少，產(chǎn)品附加值低，利潤低下，現(xiàn)在下海創(chuàng)業(yè)的基本上是九死一生（機會比八九十年代少多了），那么中國的資本就只有一條出路了，就是投資股市及房地產(chǎn)，而且不單單我們自己看到了，外國的熱錢也看到了，大家都來享受一場擊鼓傳花的資本盛宴。第二，中國的城市化：中國的城市化是現(xiàn)在許多大型地產(chǎn)開發(fā)商敢于不斷擴張的信心的根本來源。是的，2007年到現(xiàn)在，房價為什么出現(xiàn)報復式的上漲，其根本的原因是八十年代初，中國一個生育高峰期帶來的數(shù)量龐大的適婚人口強烈的剛性需求引起的，中國本來就人口多，土地少，這個是中國的特別國情，看到許多專家從亞洲四小龍的房地產(chǎn)發(fā)展過程來斷定中國現(xiàn)在房地產(chǎn)崩盤，我不敢茍同。說到這里，有人說，中國即將步入老齡化時代，中國的人口增長會趨于緩慢，進而房價會下跌。我覺得很對，關(guān)鍵是這個過程什么時候來的問題，個人從碧桂園創(chuàng)始人楊國強那里獲得了一點點信息：那就是目前的城市化進程會持續(xù)10到20年，（注：楊國強企業(yè)管理水平這里暫且不表，但是其眼光在中國房地產(chǎn)行業(yè)里是獨樹一幟的），這也就意味著，單從市場需求的角度考慮，未來10到20年，房價長線依然樂觀。

其次，我想再來談談房子的土地壟斷屬性：我們不能把房子簡單的當做一件商品和市場上其他的商品等量齊觀，其實房價重要的影響因素是房子下面所屬的土地屬性，因為房子可以拆了重蓋，以前一層的可以蓋N層。你在這里蓋了房子，別人就不能在這邊蓋了，這就是房子的土地壟斷性質(zhì)。（順便插一句：上面這個也能夠解釋為什么地段好的地方升值比地段不好的地方升值要快幾倍的原因。）要知道，人類幾千年發(fā)生的任何革命都與土地有關(guān)哦。土地的壟斷屬性還有一個特點就是土地的所有人是國家，地方政府有土地定價，為了增加GDP（GDP對地方政府意味著什么想必大家都清楚），同時也要大量投資配套設施建設（城市化進程中的道路，管網(wǎng)、污水處理、垃圾填滿、電網(wǎng)建設等等），政府不得不調(diào)高地價，來緩解不斷增長的財政赤字。既然土地具有以上的壟斷性，其定價高也就不足為怪了。（想想現(xiàn)在水費、電費、汽油費等等不都是壟斷造成的么，移動現(xiàn)在是有競爭對手了，想想開始虧了我們多少錢。）

談了以上幾點，還不能夠單純解釋房價上漲的原因，還是不足以對未來房價的走向有個根本的判斷：因為影響房價還有兩個要素：國家調(diào)控政策及世界經(jīng)濟的發(fā)展情況。

首先來談談國家的調(diào)控政策：加息，限購，房貸政策及房產(chǎn)稅等等，總體來說，國家主要從金融、財政、稅收、行政干預幾個方面來調(diào)控房價，如果房價陰跌,國家就會采取降息、減少首付比例，財政稅收優(yōu)惠等等來啟動房地產(chǎn)市場；相反，如果房價上漲，國家同樣會采取加息，限購、提高首付比例，限制貸款種種措施來打壓房地產(chǎn)市場。如果在脫離中國經(jīng)濟運行的背景下，我敢說，政府的調(diào)控一定能把房價打下去，畢竟中國還不是一個完全市場化的經(jīng)濟體制。但是為什么大家看到國家的每一次調(diào)控，房價每每都漲呢？我想說明的是，如果沒有國家的調(diào)控，房價會漲的更加離譜！房價溫和上漲的深層次根本原因是沒有人愿意承擔GDP下滑，失業(yè)率高漲，社會不穩(wěn)定的后果！沒有人敢去刺破這個泡沫。07年底，國家試著去刺破這個泡沫，不想又遭遇了全球金融危機，又用四萬億投資來不了了之這次刺破行動。為什么有上面這種說法呢？歸根結(jié)底是因為中國的房地產(chǎn)基本綁架了中國的經(jīng)濟。眾所周知，中國是一個發(fā)展中國家，這幾年經(jīng)濟發(fā)展的巨大成就是建立在低勞動力成本，犧牲大量資源和環(huán)境造成的（這些資源環(huán)境帳遲早都要由我們的下一代來償還），以上模式注定了拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車：投資、出口（靠低勞動力成本制造出的）、內(nèi)需。而當前世界經(jīng)濟處在一種微妙的復蘇階段（隨時都有可能再次崩盤）階段，中國的出口正遭受前所未有的困境。而內(nèi)需又靠什么呢？中國人為什么喜歡存錢呢？根本原因中國的大量的農(nóng)村人口醫(yī)療、社保等等都沒有保障，不存錢哪個舍得花。為了撬動內(nèi)需，別的行業(yè)不行，只有房地產(chǎn)行業(yè)，再窮也得住房子?。≡俑F也得娶媳婦?。〔⑶曳康禺a(chǎn)行業(yè)拉動上下游行業(yè)60多個，對國家來說發(fā)展房地產(chǎn)提高經(jīng)濟，滿足人民的就業(yè)需求（其實就是生存需求）是當務之急，而且是重中之重。

從以上幾個方面來看，世界經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定，中國的新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)還未有興起的時候，房地產(chǎn)這個孩子，國家打一巴掌還會揉三揉的，也即，房地產(chǎn)調(diào)控只會讓房價暫時有所回調(diào)，會有短期波動，長期是不會下跌的。

好了，說了房地產(chǎn)調(diào)控長期是不會下跌的，但是是不是說明信陽珍珠巖長期前景就一定不錯呢?答案是否定的，因為影響信陽珍珠巖的前景的因素有很多，下面我們就談一談影響信陽珍珠巖前景有哪幾項因素？各因素的權(quán)重比如何？

首先是政策，我初步羅列了以下信陽珍珠巖作為外墻保溫材料的相關(guān)政策如下：

1、公安部、住建部《民用建筑外保溫系統(tǒng)及外墻裝飾防火暫行規(guī)定（公通字[2009]46號）》，2009年9月28日發(fā)：【關(guān)鍵內(nèi)容】：對不同性質(zhì)建筑的不同層數(shù)有詳細、系統(tǒng)的外保溫及防火隔離帶措施。

2、公安部《關(guān)于進一步明確民用建筑外保溫材料消防監(jiān)督管理有關(guān)要求的通知（公消[2011]65號）》，2011年3月14日發(fā)：【關(guān)鍵內(nèi)容】：要求外保溫未竣工的新設計或正在施工的項目的外保溫使用、換用A級不燃外保溫材料。

3、住建部《關(guān)于貫徹落實國務院關(guān)于加強和改進消防工作的意見的通知（建科[2012]16號》，2012年2月10日發(fā)：【關(guān)鍵內(nèi)容】：再次強調(diào)嚴格執(zhí)行“1”中的公通字[2009]46號）文件，特別是第二條內(nèi)容：“加強新建建筑監(jiān)管。要嚴格執(zhí)行《民用建筑外墻保溫系統(tǒng)及外墻裝飾防火暫行規(guī)定》中關(guān)于保溫材料燃燒性能的規(guī)定，特別是采用B1和B2級保溫材料時，應按照規(guī)定設置防火隔離帶。各地可在嚴格執(zhí)行現(xiàn)行國家標準規(guī)范和有關(guān)規(guī)定的基礎上，結(jié)合實際情況制定新建建筑節(jié)能保溫工程的地方標準規(guī)范、管理辦法，細化技術(shù)要求和管理措施，從材料、工藝、構(gòu)造等環(huán)節(jié)提高外墻保溫系統(tǒng)的防火性能和工程質(zhì)量。

細心的行業(yè)人士會發(fā)現(xiàn)新的文件內(nèi)容上，已經(jīng)沒有提及中的（公消[2011]65號），這說明什么問題？筆者認為，這是住建部、公安消防方面遇到了EPS\XPS\PU等有機可燃保溫材料行業(yè)求生存的強大壓力，在外墻保溫方面給了聚苯板\擠塑板\聚氨酯這些生產(chǎn)行業(yè)一絲喘息之機，同時也給了珍珠巖\發(fā)泡水泥板\泡沫玻璃\巖棉這些無機保溫材料行業(yè)澆了一瓢冷水。為什么這么說呢？筆者仔細研究了一下新出版的《建筑外墻保溫防火隔離帶技術(shù)規(guī)程征求意見稿》，按稿中每隔兩層設一道防火無機防火隔離帶、隔離帶高度30cm的用量計算，此文件。如果認真執(zhí)行下去的話，勢必會縮減無機保溫的市場份額95%，95%是什么概念，就拿信陽來說，目前的200多臺膨脹爐子只能存活下來10臺，市場是何等的蕭條！但是慶幸的是，該文件與“公安部65號文的如何協(xié)調(diào)執(zhí)行，文件中并沒有說明，給地方上的消防部門審核留下了巨大的空間，這又為無機保溫材料行業(yè)留了一絲喘息之機。為什么文件沒有對無機保溫材料一刀切，恐怕這又與中國官場的文化有關(guān)，試想，如果再起大火怎么辦？此不再細敘！

綜合評定1，政策對珍珠巖行業(yè)影響巨大，影響權(quán)重25%；

其次，就是上述的房地產(chǎn)調(diào)控的影響，綜合評定2,影響權(quán)重20%；

還有一個影響因素，也是非常重要的，那就是珍珠巖產(chǎn)品的科技創(chuàng)新與應用。老實說在10年前，珍珠巖產(chǎn)品的應用也就膨脹粉一項。經(jīng)過10多年的科技創(chuàng)新與應用，珍珠巖的產(chǎn)品應用已包括：珍珠巖除渣劑（覆蓋劑）、珍珠巖助濾劑、?；⒅?/a>、閉孔珍珠巖、珠光砂、民爆用膨脹珍珠巖、珍珠巖微粉、憎水膨脹珍珠巖、珍珠巖保溫板、?；⒅楦苫焐皾{、珍珠巖漂珠、園藝珍珠巖等等10余種產(chǎn)品系列。珍珠巖的吸附、隔音、保溫、防水、防火、無色、化學穩(wěn)定性強等諸多性能得到廣泛的開發(fā)與應用，而隨之也帶來了信陽珍珠巖行業(yè)的更高更快的蓬勃發(fā)展，一片欣欣向榮的景象。如今，珍珠巖產(chǎn)品的科技創(chuàng)新剛剛起步，需要一代代勤勞的信陽珍珠巖行業(yè)人士更深層次的挖掘。鄧小平說過，“科學技術(shù)是第一生產(chǎn)力”?？萍际墙?jīng)濟社會發(fā)展的強大動力，加強科技創(chuàng)新，充分發(fā)揮科學技術(shù)的支撐和引領作用，對于應對目前珍珠巖行業(yè)面臨的困境、增強發(fā)展后勁，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

綜合評定3：科技創(chuàng)新與應用對信陽珍珠巖行業(yè)前景影響巨大，影響權(quán)重40%。

最后，影響信陽珍珠巖行業(yè)前景的諸多因素中還有其他因素，比如說其他無機保溫材料的替代競爭、原材料珍珠巖礦砂的稀缺性、珍珠巖行業(yè)內(nèi)企業(yè)家的自律行為等等其他因素，在此恕我不能一一概全。

綜合評定4：其他因素對信陽珍珠巖行業(yè)前景有影響，影響權(quán)重15%。

總體來看，珍珠巖行業(yè)與房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)系，但房地產(chǎn)調(diào)控不是決定性的因素。換言之，國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不是我輩能所左右的，我們能做的就是作為企業(yè)領導人一定要高瞻遠矚，加強科技創(chuàng)新，進行新產(chǎn)品和新應用的研發(fā)；加強行業(yè)自律，誠信經(jīng)營，認真呵護信陽珍珠巖的品牌，一榮俱榮，一損俱損。

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